APONTAMENTOS ESSENCIAIS ACERCA DA USUCAPIÃO

APONTAMENTOS ESSENCIAIS ACERCA DA USUCAPIÃO

De acordo com Gonçalves (2009, p. 237), “o fundamento da usucapião está assentado, no princípio da utilidade social, na conveniência de se dar segurança e estabilidade à propriedade, bem como de se consolidar as aquisições e facilitar a prova do domínio”.

Farias e Rosenvald (2012, p.395), ao explanarem sobre o surgimento do instituto afirmam que: “A usucapião restou consagrada na Lei das XII Tábuas, datada de 455 antes de Cristo, como forma de aquisição de coisas móveis e imóveis pela posse continuada por um ou dois anos (..)”.

Na Lei das Doze Tábuas, Tábua 6ª, inciso III, intitulada “Da propriedade e da posse”, já existia a disposição: “A propriedade do solo se adquire pela posse de dois anos; e das outras coisas, pela de um ano”.

Tal modalidade de aquisição de bens se dava pela posse continuada, só poderia ser utilizada pelo cidadão romano, haja vista que os estrangeiros não gozavam dos direitos preceituados ius iuscivile. Dessa forma, os romanos mantinham seus bens perante os peregrinos e podiam reivindicá-los quando bem entendessem. (FARIAS; ROSENVALD, 2012, p.395).

Não obstante haja uma forte ligação entre prescrição aquisitiva e usucapião, o legislador brasileiro optou por abordar a primeira na parte geral do Código Civil Brasileiro e a outra no Livro do Direito das Coisas.

Denota-se, pois, que a prescrição aquisitiva permite que o possuidor passe a ter o domínio do bem usucapido, em detrimento do antigo proprietário negligente.


Quais são os fundamentos da usucapião?

 

A propriedade, embora tenha caráter perpétuo, só conserva esta condição se o proprietário manifestar a sua intenção de manter o seu domínio, exercendo uma permanente atividade sobre a coisa possuída.

Ademais, não se pode perder de vista que à sociedade muito interessa que as terras sejam cultivadas, as casas habitadas, os imóveis utilizados; sendo certo que um indivíduo que, por largos anos, exerceu direitos sobre coisa alheia, deixada ao abandono pelo seu proprietário, é também digno de proteção.

Assim, com o sentido de dar ao bem a finalidade social, é que o instituto da usucapião aparece como uma forma célere de garantir ao possuidor a longo tempo, a propriedade do bem no qual manifestou sua vontade de ser dono ao utilizá-lo para sua moradia e de sua família, ou nos casos dos imóveis rurais, onde passou por largos anos tornando aquelas terras anteriormente abandonadas, terras produtivas.

O fundamento da usucapião está assentado, assim, no princípio da utilidade social, na conveniência de se dar segurança e estabilidade à propriedade, bem como de se consolidar as aquisições e facilitar a prova do domínio. Tal instituto, segundo consagrada doutrina, repousa na paz social e estabelece a firmeza da propriedade, libertando-a das reivindicações inesperadas, corta pela raiz um grande número de pleitos, mantém a paz e a tranquilidade na vida social: tem aprovação dos séculos e o consenso unânime dos povos antigos e modernos (GOMES, 2005, p. 187-188)

Acerca do instituto da prescrição, Farias e Rosenvald (2012, p. 399-400) ensinam ainda que a prescrição é forma de neutralizar as pretensões obrigacionais que existem, por conta da inércia do titular da propriedade através do direito subjetivo que se estabelece no tempo.

Enquanto prescrição aquisitiva implica extinção da pretensão, em face do não exercício de certo direito, por determinado lapso temporal, a usucapião é modo de aquisição de propriedade em decorrência do qual o usucapiente adquire legitimidade de se manter na posse do imóvel negligenciado pelo dono de direito.

 

 

Como posso identificar se tenho direito a usucapir um bem? Quais são as espécies de usucapião?

 

O ordenamento jurídico brasileiro disciplina a usucapião de bens móveis e de bens imóveis. Nesse aspecto, esclarece Gomes (apud Diniz, 2009, p. 311) que, “seus conceitos são idênticos, exceto no que se refere aos prazos que, em relação às coisas móveis, são mais curtos, ante a dificuldade de sua individualização e facilidade de sua circulação”.

Importa salientar que para todas as espécies de usucapião há os requisitos genéricos, os quais se destacam: o bem deve ser usucapível (móvel ou imóvel), a posse deve ser mansa, pacífica e ininterrupta, com animus domini e, ainda, o decurso do tempo.

São várias as espécies de usucapião de bens imóveis, quais sejam: extraordinária, ordinária, especial urbana, especial rural, indígena, urbana coletiva, urbana individual e, recentemente, a usucapião familiar, conforme se passa a detalhar.

O animus domini[1] é requisito essencial à aquisição de um bem através da ação de usucapião, até porque, se o possuidor não tivesse o interesse de ter o domínio do bem, a ação de usucapião não teria razão de ser.

Passa-se apontar as espécies de usucapião.

 

Usucapião Extraordinária

 

A usucapião extraordinária é a modalidade prevista no art. 1238 do Código Civil, cujo lapso temporal é mais extenso que as demais modalidades, contudo, o legislador prescindiu a necessidade de comprovação do justo título e boa-fé. Trata-se da modalidade de usucapião que legitima o ladrão e o invasor, pois admite que o possuidor adquira o bem imóvel alheio, mesmo estando de má-fé.

Orlando Gomes afirma que: “A usucapião extraordinária caracteriza-se pela maior duração da posse e por dispensar o justo título e a boa-fé.” (2005, p.192)

Nessa modalidade de usucapião não há limite para o tamanho do terreno e o usucapiente, mesmo possuindo outro imóvel, pode outro; o tempo para esta espécie já foi de 30 anos, depois caiu para 20 e agora é de 15 ou apenas 10 anos conforme a ocupação existente.

O artigo 1.238 do Código Civil dispõe sobre a usucapião extraordinária, estabelecendo que “aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé”. Tal prazo poderá ser reduzido para dez anos, conforme previsão do parágrafo único do mesmo artigo, “se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo”.

Como se vê, o elemento crucial nessa modalidade de usucapião é o decurso do tempo.

 

Usucapião Ordinária

 

A usucapião ordinária está prevista no artigo 1.242 do CC/02, afirma que adquire “a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos”. Essa modalidade, além de exigir a posse sem oposição e contínua, exige ainda, que haja o justo título e a boa-fé.

Justo título se caracteriza quando alguém adquire um bem de quem aparenta ser o verdadeiro proprietário, mas não o é, ou seja, o negócio jurídico de transmissão de domínio contém vícios. Por justo título, entendem Farias e Rosenvald (2012, p. 422) ser um instrumento que conduz um possuidor acreditar que ele lhe outorga a condição de proprietário, quando não o faz. O título aparenta ser formalmente idôneo para efetivar a transferência da propriedade, mas possui um defeito que impede a aquisição. Em suma, é um ato translativo que por conter um vício não tem capacidade de transferir a propriedade.

Farias e Rosenvald prosseguem esclarecendo que a boa-fé é o estado subjetivo de ignorância do possuidor quanto ao vício ou obstáculo que lhe impede a aquisição da coisa (art. 1.201 do CC). Para fins de usucapião, resulta na convicção de que o bem possuído lhe pertence. Ao adquirir a coisa, falsamente supôs ser o proprietário. (2012, p. 428)

Justo título, portanto, não se confunde com boa-fé, enquanto essa é a ignorância acerca do vício que obstaculiza a aquisição da coisa de forma regularizada, aquele, o justo título, ocorre quando embora tenham as partes firmado um negócio jurídico, este não reste perfeito, ante a presença de vícios, muitas vezes irreparáveis.

Logo, justo título e boa-fé são requisitos autônomos e indispensáveis na ação de usucapião ordinária.

Vale frisar que o prazo previsto no caput do dispositivo poderá ser reduzido para cinco anos, “se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico”, de acordo com o que estabelece o parágrafo único do mesmo dispositivo.

 

Usucapião Urbana

 

Por sua vez, a usucapião na modalidade especial urbana[2], também conhecida como usucapião pro labore, está contemplada no artigo 1.240 do atual Código Civil e no artigo 183 da Constituição Federal de 1988. Assim, “aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural”.

A usucapião[3] especial rural, também chamada de usucapião pro misero, está disciplinada no artigo 1.239 do Código Civil de 2002 e no artigo 191 da Constituição Federal de 1988.

Nessa forma de usucapir, “aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinqüenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade”.

 

Usucapião familiar

 

Instituída pela Lei nº 12.424, de 16 de junho de 2011, a usucapião familiar surgiu no ordenamento jurídico brasileiro, materializada pelo artigo 1.240-A ao Código Civil de 2002.

Cuida-se da mais nova e questionável – modalidade de usucapião, pela qual “aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse direta, com exclusividade, sobre imóvel urbano de até 250m² (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio integral, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural”.

Prossegue o parágrafo 1ºO direito previsto no caput não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez”.

Tal modalidade foi inserida no Código Civil pela Lei 12.434/11, a qual regulou o “Programa Minha Casa, Minha Vida”, com o objetivo de proteger aquele que após ser abandonado pelo cônjuge/companheiro, permaneceu no imóvel. No entanto, o artigo 1.240-A veio arraigado de problemáticas implícitas, que se passa a analisar.

No tocante aos bens móveis, a usucapião existe na modalidade ordinária, a qual está disciplinada no artigo 1.260 da Lei Civil, o qual estabelece que “aquele que possuir coisa móvel como sua, contínua e incontestadamente durante três anos, com justo título e boa-fé, adquirir-lhe-á a propriedade”.

A usucapião, portanto, é modo de aquisição da propriedade pela posse prolongada sob determinadas condições. Seus fundamentos se resumem em: prestigiar a pessoa que usa e se serve da coisa para morar e trabalhar; a propriedade é um direito importantíssimo e a posse é um fato muito relevante; punir o proprietário desidioso/irresponsável, que não cuida dos seus bens, afinal,dormientibus non sucurrit jus”; ou seja, quem não defende nem dá utilidade aos seus bens, não é digno de tê-los; e, manter a paz social, já que a usucapião vai regularizar e sanar os vícios de uma posse que se iniciou violenta ou clandestina.

Diante do exposto, conclui-se que a usucapião transforma a posse, um fato provisório, em um direito permanente sobre a coisa; juridicidade a uma situação de fato amadurecida pelo tempo, mesmo que o possuidor seja um ladrão ou um invasor. Todavia, é importante lembrar que não se perde a propriedade pelo simples não uso, é preciso que alguém esteja usando o bem no lugar do proprietário.


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REFERÊNCIAS

 

BRASIL. Constituição da República Federativa do Brasil. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/Constituicao/Constitui%C3%A7ao.htm. Acesso em 26 de jun. de 2020.

 

______. Código Civil Brasileiro. Disponível em: http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/2002/L10406.htm. Acesso em 12 de jun. de 2020.

 

GONÇALVES, Carlos Roberto. Direito Civil Brasileiro. Contratos em espécie e direito das coisas. 8. Ed. São Paulo. Saraiva. 2019.

 

 



[1] Sobre a exclusão daqueles que exercem a posse direta por força de obrigação ou de direito, dispõe o artigo 1.197 do Código Civil.

 

[2] Disciplinada no artigo 10 do Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/01), a usucapião urbana coletiva destina-se a população de baixa renda. Dessa forma, prevê a lei que “as áreas urbanas com mais de duzentos e cinquenta metros quadrados, ocupadas por população de baixa renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os terrenos ocupados por cada possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural”.

Já o artigo 9º do Estatuto da Cidade (Lei nº 10.257/01) disciplina a usucapião urbana individual, estabelecendo que “aquele que possuir como sua área ou edificação urbana de até duzentos e cinqüenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural”.

[3] Existe, ainda, a usucapião indígena, prevista no Estatuto do Índio (Lei nº 6.001/73), cujo artigo 33 estabelece que “o índio integrado ou não, que ocupe como próprio, por dez anos consecutivos, trechos de terras inferior a cinqüenta hectares, adquirir-lhe-á propriedade plena”.

 



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